按揭购房者面对烂尾楼与高额的按揭贷款，选择集体停贷并非最妥当的出路，潜在的涉诉及征信黑名单风险都直接加剧购房者的窘迫处境。本文建议按揭购房者应理性维权，建议着重考虑以下三条维权路径。
一、“断尾求生式”——解除商品房买卖等合同
所谓“断尾”即购房者极有可能无法拿回已付首付款本金及利息；所谓“求生”即购房者无须继续偿还银行贷款。商品房买卖合同解除后，开发商须向购房者返还首付款本金及利息，购房者亦无须承担房贷，由开发商向银行偿还剩余贷款及利息。
最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一：
中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷
【案 号】（2019）最高法民再245号
【审理法院】最高人民法院
1.关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
2.关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。
案涉《借款合同》第十九条载明：贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。该条款系青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
3、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。
越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚三人支付的首付款及青海分行按揭贷款；青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；而王忠诚三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
（二）裁判要旨
开发商因烂尾或其自身原因逾期交付房屋，已构成根本违约，购房者有权解除商品房预售合同。商品房预售合同解除，致使借款合同目的无法实现，购房者请求解除借款合同的，应予支持。《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》解除，开发商向购房者返还购房首付款及利息、偿还购房者已向银行支付的按揭贷款本金及其利息、按揭贷款利息损失，赔偿违约金，以及剩余贷款的还款责任应由开发商承担。
二、“及时止损式”——中止履行按揭贷款合同
所谓“及时止损”即购房者有充分证据证明银行违规将贷款存入非监管账户的过错行为并违反双方签订按揭贷款合同中的合同义务，最终致商品房项目烂尾时，购房者方可自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。但在具体个案中，法院还将根据实际证据情况认定银行是否存在违背诚信原则和未全面履行义务的行为。
招商银行股份有限公司惠州分行、黄一婷金融借款合同纠纷
【案 号】（2017）粤13民终1881号
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院
（一）本案裁判理由
根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖利益、告知及解释等附随义务，而致另一方信赖利益产生损失的，需要承担相应的损害赔偿责任。惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。
从公平原则考虑，惠州分行应当对涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，黄一婷从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中偿还本金的义务，且无需向惠州分行支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），已经向惠州分行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件时，黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本息的义务，惠州分行亦可对上述损失再行向光耀公司进行追偿。
（二）小结
银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约。银行如果出具相关文件表明“按揭款全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任”，同时又在未告知购房者情况下将贷款打入其他账户，需对违反借款合同的行为承担缔约过失责任，购房者可从起诉之日起暂停还贷直至房屋具备交付条件之日。
（特别提示：“断尾求生式”与“及时止损式”的判例仅代表部分地区法院，具体诉讼方案会因所在地区法院、房地产项目、证据、当事人等差异而不同）
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