不动产购置指南 | 按揭购房者停贷维权分析（三）【下】
发布者：网络管理员
发布时间：2022-09-28 09:14:18
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三、“涅槃重生式”——积极介入推动项目盘活
“涅槃重生式”也许是购房者极有可能最愿意去选择的一个方案，因为不会浪费诉讼的时间成本，也不用去独自承担诉讼的风险。以维权界天花板——西安市苏宁云著业主为例，业主们在项目处于间歇性停工状态，具有极高的延期交房甚至烂尾风险的情形下，如何合法合理积极助力项目复工。
（一）苏宁云著项目简介
西安苏宁云著项目是高新区软件新城的首个商品房项目，也是西安市高新区的重点招商项目。项目的落地填补了彼时软件新城无商品房和商业广场的短板，是软件新城战略发展规划的重要组成部分。住宅和商业广场由西安市高新区苏宁置业有限公司（以下简称”苏宁置业“开发，预售资金由广发银行西安分行（以下简称”广发银行“）监管。
（二）项目停工原因
从2021年1月项目一直处于停工状态，通过云著业主们与政府、苏宁置业、承建单位和广发银行的不断接触沟通，项目停工原因在43.5亿元预售款中约31亿元进入监管账户，剩余约12亿元通过广发银行、工商银行、招商银行等银行进入了开发商的一般账户。在进入监管账户的31亿元中，已有12.62亿元被广发银行划扣抵偿苏宁置业开发贷本息，前期建设花费费用后至2021年1月账面余额仅剩8836万，因此账面余额不足以支撑剩余工程是造成停工的直接原因。
（三）业主采取的主要自救措施
1. 首先团结业主，共商维权对策，通过无记名投票选举业主代表便于后期与相关部门进行沟通，形成业主代表团议事规则决定各种事项。
2. 设立维权活动资金账户，用于支持后期业主维权活动，并制定该账户相应的财务监督制度，明确资金使用范围和业主的监督权利，定期公布账户明细，可以将“短信验证码、银行卡及U盾、账目记录”三部分工作交由不同业主代表负责，互相制约。
3. 号召业主在“人民网留言板”、“市长信箱”以及“陕西省银保监会”等平台反应相关问题。
4.组织业主代表研讨预售资金监管相关政策，分析开发企业、监管银行和住建局等部门的行为合规性，并组织开启腾讯会议研究预售资金相关政策。
5、总结前期业主们维权取得的成果，形成书面的谈话提纲，委派业主代表与相应政府部门进行会谈。提出“项目预售监管账户交易明细”、“开发商违反监管规定收取预售资金”、“预售资金存入监管账户的缴核凭证审核”等相关问题。会谈结束后，业主代表将各方在会谈中的回应形成书面会议纪要共享至业主群。
6.与此同时，业主代表大会决定向媒体求助。在本地媒体“陕电侠”、“澎湃新闻”等新闻媒体发文说明项目存在的违规问题。
7.业主们商议后又采取如下措施：
（1）在抖音号、头条号等发布有关“商品房预售资金监管政策解读、合同签订注意事项、购房合同潜在风险条款分析、售楼部资料留存、施工建设监督、合理合法的举报投诉通道”等方面内容，帮助后续购房者减小踩坑概率；
（2）向正在维权的项目业主们适当分享苏宁雲著前期维权经验和业主代表团内部管理制度，并就相关的媒体资源进行交流；
（3）通过媒体公开向全社会招募优秀律师，委托律师全面介入苏宁雲著项目问题，调查职能部门、有关单位的相关人员在苏宁雲著项目资金监督、资金管理和资金使用过程中存在的违法违纪行为，并追究相关人员的刑事责任、行政责任和民事责任。
基于业主们的优秀行动经验，以《高风险在建楼盘业主维权行动研究—以西安市苏宁雲著项目为例》为题撰写学术论文一篇，发表至省级/国家级期刊，起到总结、升华和推动作用，供有关人员交流参考。
（四）维权成果
在半年的云著业主维权过程中，业主坚决抵制、劝导个别业主拉横幅、堵马路等一切极端不理性行为，在维护自身权益的同时，做到不给社会秩序捣乱、不给古城形象抹黑。业主严格按照“1+5+100”的工作思路，即“1”个精简高效的业主代表团，“5”个明确分工的工作小组（宣传、群建、统战、质监、组织），“100%”团结一致的理念，开展了有效的维权工作。
最终，在市委、市政府的正确指导下、在高新区党工委的坚强领导下，高新区管委会多次约谈苏宁置业，广泛采纳业主意见建议，采取强而有效的措施促进项目复工，2021年9月底苏宁雲著项目重新焕发生机。2021年10月份云著的建设工作有序恢复，11月起施工人员数量大幅增加，发生了积极的变化，也因此受到了西安市有关部门在排除停工风险大会上的表扬。
结语
购房者面对烂尾楼的项目，集体停贷并非最妥当的出路，属于维权下策。即便银行违规放贷，导致楼盘烂尾不能按期交付房屋，建议购房者也不应单方面自行停贷。因此购房者通过协商对话机制并积极介入，不断与政府、开发商、银行的进行交涉，合力促进项目复工，如此为上策。维权中策应为根据自身需求提起诉讼、进行合法维权。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，在此希望每一个购房者都可以成功解决烂尾楼带来的困扰和问题！
（声明：关于文中提及苏宁云著项目情况及资料多数来源于微信公众号“这里是云著”）
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