不动产购置指南 | 按揭购房者停贷维权分析（一）
发布者：网络管理员
发布时间：2022-10-09 16:05:08
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当全国各地出现大量楼盘停工、逾期交房的现象，按揭购房者不再选择保持沉默，集体发起联合停贷并晒出《强制停贷告知书》宣告停贷，按揭购房者掏空家中“六个钱包”，贷款购置房屋，项目却烂尾了，交房遥遥无期，其无奈之下选择集体停贷的方式来进行维权。 购房者们以强制停贷的方式进行维权是否可取？如果不可取，购房者们应怎样寻求合理途径挽回损失？由于篇幅有限，本文将采用连载的方式，分为三期从三个部分层层递进，以目前大多数欲停贷购房者所面临的已交首付款并办理按揭贷款为背景，分析此类购房者维权的合理性路径。
本篇文章分为3个部分：
- 第一部分：房产企业爆雷下停贷潮现状及各方主体法律关系分析；
- 第二部分：停贷告知书中抗辩理由的分析及强制停贷行为的法律风险分析；
- 第三部分：按揭购房者的合理性维权路径。
一、房产企业爆雷下的停贷潮现状
（一）景德镇市恒大珑庭
打响“停贷第一枪”的是景德镇市恒大珑庭购房者们。该项目因预售监管资金被挪用，从2022年6月全面停工，业主多次维权未果，无奈下集体发布《强制停贷告知书》。这起停贷事件在网上“风靡一时”，全国各地越来越多的购房者们纷纷效仿，集体决定强制停贷。
（二）西安市世茂璀璨倾城二期
西安市世茂璀璨倾城二期的购房者们发布《停贷告知函》表明：开发商与银行未按照购房合同和国家相关法律规定，未将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商的一般账户，直接导致按揭款脱离监管，被开发商挪用一空，进而导致房子停工烂尾。
（三）西安市国际港务区绿地璀璨天城
西安市国际港务区绿地璀璨天城B地块的购房者们在《停贷告知书》指出：监管银行未履行监管职责，未将大部分首付款汇入监管账户，从而导致开发商挪用资金9亿，后续又将监管账户上的1.85亿私自打入绿地公司其他账户，最终导致资金链断裂，项目烂尾。
（四）西安市德杰状元府邸二期
德杰状元府邸二期购房者们联名宣告强制停贷，称由于项目未封顶银行违规放贷，监管银行也未履行监管义务，而将预售资金被直接打入开发商一般账户，最终导致停工烂尾，未能按合同约定的交房时间交付房屋，故全体购房者决定，自2022年9月1日起，暂停偿还按揭贷款，直至房产证交付之日。
二、各方主体法律关系分析
（一）购房者与开发企业之间的法律关系
购房者与开发企业之间签署《商品房买卖合同》，购房者按照《商品房买卖合同》的约定向开发企业支付购房款，开发企业则按照《商品房买卖合同》约定的时间及标准向购房者交付房屋，双方基于此产生商品房买卖法律关系。
（二）购房者与银行之间的法律关系
1.借贷法律关系
购房者与银行签署《按揭贷款合同》，双方基于此产生借贷法律关系。银行为贷款人，购房者为借款人，购房者向银行申请贷款，用于向开发企业支付除首付款以外的其余购房款，购房者作为借款人，在借款期限按期向银行偿还贷款并支付利息。
2.抵押担保法律关系
购房者用其所购买的房屋，为自己在银行申请的贷款提供抵押担保。购房者将购买的房屋抵押给银行，双方形成抵押担保法律关系。
（三）开发商与银行、购房者之间的法律关系
通常情况下，银行往往会要求开发企业为购房者提供阶段性的担保，即在购房者所购房屋办理完抵押登记之前，由开发企业为购房者所欠银行债务承担担保责任。在购房者无法还款的情况下，开发企业承担保证责任，也就是通常说的阶段性连带保证责任。当然实践中存在个别银行还会要求开发企业在贷款期间承担全程的连带保证责任。
因此，开发商与银行、购房者存在保证法律关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。
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