近年来，情感类法律纠纷呈逐年上升趋势，男女双方在感情破裂时对财产的分割问题也不可避免，尤其是房屋、车辆这种大额资产。在共同购置房产后，双方感情出现问题，那么涉及的房产该如何分割呢？本系列文章通过对一方或双方以及父母在婚前或婚后的不同时间出资购房的情形，讨论由此涉及的房产权利权属问题。

本系列文章分为三个部分
第一期：婚前购房权属分析
第二期：婚后购房权属分析
第三期：父母为子女购房权属分析

婚前购房权属分析

本期文章以案例整理的方式，仅讨论男女双方在未经结婚登记且具有较稳定的长期共同生活关系进行出资购房的情形。

一、同居期间一方出资购房
1.一方全款出资，房屋登记在出资方一人名下，如双方之间没有特别约定，该房产属于出资方个人财产。
同居期间一方出资，登记在出资方一人名下的房屋，并于双方结婚前已取得房屋产权或已还清全部贷款，该房产都视为是出资方的个人财产。

2.一方全款出资，房屋登记在未出资方名下，出资方的行为属于附条件赠与，当双方未能缔结婚姻并终止同居关系时，出资方可主张撤销赠与行为，要求未出资方返还房产。

参考案例：刘某、郭某赠与合同纠纷
案号：（2021）陕0104民初2990号
审理法院：西安市莲湖区人民法院

本案裁判观点：原、被告双方相识、相恋时已是适婚年龄，且双方证据均未体现二人无婚姻主张，二人之同居系非婚同居，实系磨合并考量以确认是否托付终身。原告在同居期间全额出资购买房屋并登记在被告名下的行为，结合原告对双方交往细节的陈述，足以证明原告系以结婚为目的而购置涉案房屋。
双方系同居关系，更多的是身份关系而非普遍意义上的合同关系，不宜简单适用赠与合同一般规定，而参照婚姻法解释（二）第十条关于返还彩礼的规定处理较宜。原告赠与被告财产，可视为附解除条件的赠与行为，若双方最终缔结了婚姻关系，原告赠与目的实现，该赠与行为保持原有效力。若双方未缔结婚姻关系，赠与行为则失去法律效力，双方的权利义务关系当然解除，赠与的财产恢复至初始状态，故原告主张撤销赠与合同，本院依法予以支持。

3.小结
一方出资全款购买房屋并登记在自己名下，属于出资方的个人财产。
一方出资购房后，将房屋登记在对方名下的行为可视为附解除条件的赠与行为，若双方最终成立婚姻关系，则出资方以结婚为目的的赠与实现，该赠与行为保持原有效力。若双方未能结婚，该赠与行为则失去法律效力，双方的权利义务关系当然解除，赠与的财产恢复至初始状态。与此同时，受赠方可拿出确认该赠与为一般性赠与的证据，来进行反驳。一旦该赠与被定性为一般性赠与，即赠与不以结婚为附加条件的，那么按照《民法典》第六百五十八条的规定，该房屋所有权完成转移，即房屋全部或部分的所有权被登记在受赠方名下时，该赠与行为视为完成，无法定情形的赠与方不得撤销该赠与。
 

二、同居期间双方出资购房
1.双方共同出资，全款购买房屋，且双方出资数额明确，按照双方出资比例分割涉案房屋现有市场价值。

参考案例：王某某与翟某某同居关系析产纠纷
案号：（2015）长安民初字第00972号
审理法院：西安市长安区人民法院

本案裁判观点：原、被告未经婚姻登记机关登记而以夫妻名义同居生活，在同居生活期间，双方共同出资购买房屋一套，对该房屋的分割应按各自出资金额及房屋现在的市场价值依法予以合理分割。故原告要求分割同居期间的共有房屋的诉讼请求，应予以支持。依据查明的事实，购买该房屋时，原、被告双方共付购房款34万元，其中原告出资19万元，占55.88％，被告出资15万元，占44.12％。诉讼中，因原、被告对涉案房屋的实际价款未达成一致意见，经西安市中级人民法院委托陕西华地房地产估价咨询有限公司对涉案房屋进行了评估，涉案房屋市场价值总额为人民币62.5243万元。该评估报告经质证，原告对估价结果表示认可，被告虽不予认可，但又不申请重新评估，故该估价结果可以作为本案定案依据，依法予以认定。原告购房出资占比55.88％，其应分得涉案房屋现值34.9386万元，被告购房出资占比44.12％，其应分得涉案房屋现值27.5857万元。由于原告出资所占比例较大，该房屋归原告所有，由原告给付被告房屋折价款27.5857万元。

2.一方出资首付，双方共同偿还房贷，且双方出资数额明确，出资首付款的一方取得房屋。共同贷款部分，按照双方出资比例分割，并由取得房屋一方向对方就房屋增值部分进行补偿。
 

参考案例：原告宋某与被告候某同居关系析产纠纷
案号：（2014）耀新民初字第00085号
审理法院：铜川市耀州区人民法院

本案裁判观点：原、被告未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活，违背社会道德规范，不受法律保护，原告主张解除同居关系的请求不符合法律规定，本案不予涉及。原告主张分割同居期间财产的请求予以支持。原、被告同居生活前，被告首付30000元购买了本单位统一购买的铜川市新区枫林1号小区5幢20501室房屋，该房屋应归被告所有，首付款及增值部分属于被告个人财产归被告所有；原、被告同居生活期间共交纳了69912.69元房款，在产权登记时被告从单位开具假的婚姻证明才登记在双方名下，从而证明被告认可该房屋属于共同财产，双方同居期间交纳的房款及增值部分按照共有财产予以分割，被告补偿原告房屋折价款132160元。

3.双方共同出资首付，共同偿还房贷，并对双方占有份额明确约定。如双方约定真实有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，按照双方约定份额分割房产。

参考案例：高某与王某同居关系析产纠纷
案号：（2014）西中民一终字第00550号
审理法院：陕西省西安市中级人民法院

本案裁判观点：解除同居关系时，同居生活期间双方共同所有的收入和购置的财产，按照一般共有财产处理。共有人可以协商确定分割方式，协商不成的，共有的不动产难以分割的，应当对折价款进行分割。双方约定该房产为双方共享产权（各占该房产的50％，所剩尾款也由双方共同偿还），任何一方无权单方转让或出售，该约定经公证确认。按照双方上述约定，王某和高某对涉案房产各占50％的份额。现王某要求分割该房屋，因房屋登记在高某名下，判决涉案房屋归高某所有，由高某向王某支付房屋折价款366950元。

4.小结
同居期间，双方共同出资购买房屋一套，在同居关系结束后法院一般会按照以下顺序处理双方之间的房屋权属争议：
（1）双方约定优先；若双方之间对共同购买的房屋分割有约定的，则按照约定予以分割；
（2）若双方之间没有约定，双方的购房款金额及出资路径是清晰可查，且财产并没有产生混同，此种情形下，由于同居关系并不属于家庭关系，则根据《民法典》第三百零八条的规定，该争议房产属于双方按份共有，对该房屋的分割应按各自出资金额及房屋现在的市场价值依法予以合理分割。
（3）若双方财产产生了混同的，双方之间有多笔资金来往，已经无法清晰分辨出资部分究竟是哪一方的钱款的，根据《民法典》第三百零九条的规定，该房屋视为等额享有，由法院根据双方出资、登记、贡献等方面公平合理的综合认定房产的权属。

结 语

婚前购置房产时，应充分考虑各种法律风险，因为同居关系并不等同于婚姻关系，婚姻关系有明确的法律规定予以保护，而同居双方在身份关系、财产关系、子女抚养等方面均存在较大法律风险。只有建立合法有效的婚姻关系，才能更好的保护自己及家人的合法权益。